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| 05 maio 2023
Inspeção predial garante vida longa ao imóvel e previne acidentes
Manter o patrimônio imobiliário em boas condições de conservação já faz parte da cultura de muitos países desenvolvidos. Por isso, engana-se quem pensa que para ter um imóvel duradouro basta apenas um bom projeto e qualidade na execução da obra.
Imóveis precisam de manutenção e a procrastinação ou a negligência dos proprietários ao ignorar os primeiros sinais de alerta podem comprometer a segurança da edificação e até mesmo acabar impedindo a reparação dos danos depois de passado muito tempo.
Infelizmente, o cenário de degradação dos empreendimentos está presente na maioria das cidades brasileiras. Basta dar uma caminhada na rua para identificar muitos edifícios em péssimas condições de manutenção com sérios riscos estruturais, fachadas e marquises mal conservadas, vazamentos, infiltrações entre tantos outros problemas. Ruim tanto para os proprietários, quanto para os síndicos, que ficam com um problemão nas mãos, e também para a cidade como um todo. Por isso, ao optar pela inspeção predial com regularidade, os gestores conseguem se adiantar aos percalços, resolvê-los rapidamente e com grande economia.
O laudo da edificação funciona como uma importante ferramenta no auxílio para identificação de anomalias que podem comprometer o funcionamento do imóvel ou até mesmo colocar em risco a integridade dos seus usuários. Acidentes prediais em decorrência de falhas na construção ou pela falta de manutenção são mais comuns do que se imagina e podem causar prejuízos enormes.
De acordo com engenheiro civil Wellington Longuini Repette, subchefe do Departamento de Engenharia Civil e professor da disciplina Patologia das Construções da Universidade Federal de Santa Catarina (UFSC), o documento deve descrever o estado de conservação e de adequação da edificação aos critérios de desempenho definidos para os diferentes sistemas que compõem o edifício – estrutura, vedações, cobertura, instalações elétricas, sendo que cada ponto tem o seu próprio tempo de vida útil. E, além disso, ele pode e deve conter indicações gerais sobre procedimentos para reparação ou limitações de uso.
De responsabilidade do síndico, a contratação da verificação técnica deve ser realizada periodicamente por profissionais habilitados – no máximo a cada cinco anos, sendo que em edifícios mais antigos, com mais de 20 anos, a indicação conforme o especialista é que seja feita a cada dois ou três anos, ou quando houver sinais de comprometimento do desempenho da edificação.
Para o engenheiro Israel Lazzarin de Araújo, especialista em engenharia de avaliações e perícias, que atua no segmento condominial há 21 anos, a maior ou menor incidência de determinada patologia construtiva depende da região onde a edificação se encontra (litoral, serra, planalto) e das construtoras que atuam nessa área (métodos construtivos repetitivos).
Entretanto, de acordo com ele, os pontos que devem ser verificados em uma inspeção predial dependem do tipo de edificação, de seu uso e do grau de rigorosidade almejado, sendo que entre as exigências mínimas, estão itens que não podem ficar de fora, como: a revisão dos sistemas construtivos e seus elementos – estrutura, impermeabilização, instalações hidráulicas e elétricas, revestimentos internos e externos em geral, esquadrias, elevadores, climatização, exaustão mecânica, ventilação, coberturas, telhados, sistemas de combate a incêndio e de Proteção contra Descargas Elétricas (SPDA).
Recomendações da ABNT
A regulamentação sobre a gestão da manutenção predial pode variar de acordo com a legislação de cada município ou estado, mas o assunto ganhou mais evidência com a publicação da norma da ABNT – NBR 16747/2020 sobre o tema.
As orientações foram elaboradas para estabelecerem os procedimentos e conteúdos de uma inspeção predial padrão, visando principalmente auxiliar o profissional no desenvolvimento da verificação e, também, o contratante na definição da demanda, da análise e na avaliação do relatório final.
“Entre os pontos de atenção para o gestor está a necessidade de serem feitas inspeções prediais frequentes. E há o fato do laudo técnico ser um documento de extrema relevância quanto aos aspectos gerenciais e de responsabilização civil, no caso de não serem adotadas ou levadas a cabo as correções apontadas no laudo e resultarem em danos ao patrimônio e à pessoa”, avalia Repette.
Ele reforça que os apontamentos de ações corretivas ou de limitação de uso que porventura estejam presentes nos laudos não podem ser negligenciados pelo síndico.
Legislação e responsabilidade
Do ponto de vista da sociedade, a inspeção predial tem um papel de extrema importância, pois avaliza a segurança não apenas dos moradores como também dos pedestres, que podem ser atingidos por uma parte da edificação ao passar em frente ao prédio. Por isso, alguns municípios como Porto Alegre, Rio de Janeiro e Fortaleza possuem leis específicas que tornam obrigatória a apresentação periódica do laudo de todos os edifícios da cidade.
Em Santa Catarina, somente a cidade de Balneário Camboriú possui legislação que determina a obrigatoriedade da inspeção predial. Em Joinville, o PL n. 59/2015 está em tramitação na Câmara de Vereadores e em Florianópolis, o PL n. 13.101/2008 que trata sobre o assunto foi arquivado em 2015.
Já pelo lado do síndico e dos condôminos, a relevância da inspeção predial recai sobre a gestão condominial, além de ser uma obrigação prevista pelo Código Civil.
Custo
De acordo com o advogado Gustavo Camacho, especialista em questões condominiais, nas cidades em que há legislação específica determinando a realização da inspeção de maneira periódica, o custo deve constar na previsão orçamentária do condomínio. E como sugestão, ele indica que este valor seja depositado em uma conta de investimento própria para a finalidade.
Entretanto, nas cidades em que não existe essa obrigatoriedade, o procedimento poderá ser considerado uma despesa extraordinária. Ou seja, não deve ser paga com o fundo de reserva, a não ser que haja a aprovação em assembleia específica para essa finalidade.
“Para estes casos, a dica é que seja acordado entre os moradores e a administração o recolhimento de um valor específico para que de maneira periódica a inspeção predial seja realizada”, explica Camacho.
Já com relação a valores, o engenheiro Araújo destaca que as entidades de classe ligadas diretamente ao setor de avaliações e perícias determinam na tabela de honorário um valor em torno de R$500 por apartamento, independente do padrão construtivo ou estado de conservação.
Além disso, outra possibilidade é remuneração por ‘hora técnica’, que corresponde a mais ou menos 20% do valor do CUB, sendo que a carga horária dependerá da complexidade de cada edificação.
O QUE DEVE SER VERIFICADO NA INSPEÇÃO PREDIAL?
Visuais – Presença de umidade; manchas e bolores; desbotamento da pintura; fissuras, trincas ou rachaduras; descolamento de pintura ou argamassa; deslocamento de revestimento cerâmico e corrimãos danificados.
Funcionais – Infiltração; cupins ou brocas; ferrugem; janelas ou portas empenadas; vidros quebrados; vazamentos na tubulação de água fria, na tubulação de esgoto ou de gás e problemas nas instalações elétricas.
Estruturais – Risco de desmoronamento; armadura exposta; problemas geotécnicos (fundações, aterros); deformação de elementos estruturais; ausência na instalação preventiva contra incêndio (extintores, hidrantes); e a falta de iluminação de emergência.
DOCUMENTAÇÃO E PEÇAS TÉCNICAS
Laudo de inspeção predial: reúne e detalha todas as informações e cálculos provenientes da inspeção/vistoria no condomínio, comprovações e classificações – indicando a vigência do prazo de garantia, a má qualidade da obra, a orçamentação dos reparos e as possíveis responsabilidades da construtora.
Plano de manutenção preventiva: classificação de todas as manutenções que deverão ser realizadas (e seu intervalo de tempo) após a reforma das patologias instaladas.
Com os documentos em mãos, o síndico deverá estabelecer o plano para a realização das correções dos problemas apontados e para a implementação das manutenções preventivas programadas. O laudo é um documento que deve ser usado para o estabelecimento de ações e para a melhor aplicação de recursos financeiros do condomínio.
Fonte: Israel Lazzarin Carneiro de Araújo via condominiosc.com.br
Manter o patrimônio imobiliário em boas condições de conservação já faz parte da cultura de muitos países desenvolvidos. Por isso, engana-se quem pensa que para ter um imóvel duradouro basta apenas um bom projeto e qualidade na execução da obra.
Imóveis precisam de manutenção e a procrastinação ou a negligência dos proprietários ao ignorar os primeiros sinais de alerta podem comprometer a segurança da edificação e até mesmo acabar impedindo a reparação dos danos depois de passado muito tempo.
Infelizmente, o cenário de degradação dos empreendimentos está presente na maioria das cidades brasileiras. Basta dar uma caminhada na rua para identificar muitos edifícios em péssimas condições de manutenção com sérios riscos estruturais, fachadas e marquises mal conservadas, vazamentos, infiltrações entre tantos outros problemas. Ruim tanto para os proprietários, quanto para os síndicos, que ficam com um problemão nas mãos, e também para a cidade como um todo. Por isso, ao optar pela inspeção predial com regularidade, os gestores conseguem se adiantar aos percalços, resolvê-los rapidamente e com grande economia.
O laudo da edificação funciona como uma importante ferramenta no auxílio para identificação de anomalias que podem comprometer o funcionamento do imóvel ou até mesmo colocar em risco a integridade dos seus usuários. Acidentes prediais em decorrência de falhas na construção ou pela falta de manutenção são mais comuns do que se imagina e podem causar prejuízos enormes.
De acordo com engenheiro civil Wellington Longuini Repette, subchefe do Departamento de Engenharia Civil e professor da disciplina Patologia das Construções da Universidade Federal de Santa Catarina (UFSC), o documento deve descrever o estado de conservação e de adequação da edificação aos critérios de desempenho definidos para os diferentes sistemas que compõem o edifício – estrutura, vedações, cobertura, instalações elétricas, sendo que cada ponto tem o seu próprio tempo de vida útil. E, além disso, ele pode e deve conter indicações gerais sobre procedimentos para reparação ou limitações de uso.
De responsabilidade do síndico, a contratação da verificação técnica deve ser realizada periodicamente por profissionais habilitados – no máximo a cada cinco anos, sendo que em edifícios mais antigos, com mais de 20 anos, a indicação conforme o especialista é que seja feita a cada dois ou três anos, ou quando houver sinais de comprometimento do desempenho da edificação.
Para o engenheiro Israel Lazzarin de Araújo, especialista em engenharia de avaliações e perícias, que atua no segmento condominial há 21 anos, a maior ou menor incidência de determinada patologia construtiva depende da região onde a edificação se encontra (litoral, serra, planalto) e das construtoras que atuam nessa área (métodos construtivos repetitivos).
Entretanto, de acordo com ele, os pontos que devem ser verificados em uma inspeção predial dependem do tipo de edificação, de seu uso e do grau de rigorosidade almejado, sendo que entre as exigências mínimas, estão itens que não podem ficar de fora, como: a revisão dos sistemas construtivos e seus elementos – estrutura, impermeabilização, instalações hidráulicas e elétricas, revestimentos internos e externos em geral, esquadrias, elevadores, climatização, exaustão mecânica, ventilação, coberturas, telhados, sistemas de combate a incêndio e de Proteção contra Descargas Elétricas (SPDA).
Recomendações da ABNT
A regulamentação sobre a gestão da manutenção predial pode variar de acordo com a legislação de cada município ou estado, mas o assunto ganhou mais evidência com a publicação da norma da ABNT – NBR 16747/2020 sobre o tema.
As orientações foram elaboradas para estabelecerem os procedimentos e conteúdos de uma inspeção predial padrão, visando principalmente auxiliar o profissional no desenvolvimento da verificação e, também, o contratante na definição da demanda, da análise e na avaliação do relatório final.
“Entre os pontos de atenção para o gestor está a necessidade de serem feitas inspeções prediais frequentes. E há o fato do laudo técnico ser um documento de extrema relevância quanto aos aspectos gerenciais e de responsabilização civil, no caso de não serem adotadas ou levadas a cabo as correções apontadas no laudo e resultarem em danos ao patrimônio e à pessoa”, avalia Repette.
Ele reforça que os apontamentos de ações corretivas ou de limitação de uso que porventura estejam presentes nos laudos não podem ser negligenciados pelo síndico.
Legislação e responsabilidade
Do ponto de vista da sociedade, a inspeção predial tem um papel de extrema importância, pois avaliza a segurança não apenas dos moradores como também dos pedestres, que podem ser atingidos por uma parte da edificação ao passar em frente ao prédio. Por isso, alguns municípios como Porto Alegre, Rio de Janeiro e Fortaleza possuem leis específicas que tornam obrigatória a apresentação periódica do laudo de todos os edifícios da cidade.
Em Santa Catarina, somente a cidade de Balneário Camboriú possui legislação que determina a obrigatoriedade da inspeção predial. Em Joinville, o PL n. 59/2015 está em tramitação na Câmara de Vereadores e em Florianópolis, o PL n. 13.101/2008 que trata sobre o assunto foi arquivado em 2015.
Já pelo lado do síndico e dos condôminos, a relevância da inspeção predial recai sobre a gestão condominial, além de ser uma obrigação prevista pelo Código Civil.
Custo
De acordo com o advogado Gustavo Camacho, especialista em questões condominiais, nas cidades em que há legislação específica determinando a realização da inspeção de maneira periódica, o custo deve constar na previsão orçamentária do condomínio. E como sugestão, ele indica que este valor seja depositado em uma conta de investimento própria para a finalidade.
Entretanto, nas cidades em que não existe essa obrigatoriedade, o procedimento poderá ser considerado uma despesa extraordinária. Ou seja, não deve ser paga com o fundo de reserva, a não ser que haja a aprovação em assembleia específica para essa finalidade.
“Para estes casos, a dica é que seja acordado entre os moradores e a administração o recolhimento de um valor específico para que de maneira periódica a inspeção predial seja realizada”, explica Camacho.
Já com relação a valores, o engenheiro Araújo destaca que as entidades de classe ligadas diretamente ao setor de avaliações e perícias determinam na tabela de honorário um valor em torno de R$500 por apartamento, independente do padrão construtivo ou estado de conservação.
Além disso, outra possibilidade é remuneração por ‘hora técnica’, que corresponde a mais ou menos 20% do valor do CUB, sendo que a carga horária dependerá da complexidade de cada edificação.
O QUE DEVE SER VERIFICADO NA INSPEÇÃO PREDIAL?
Visuais – Presença de umidade; manchas e bolores; desbotamento da pintura; fissuras, trincas ou rachaduras; descolamento de pintura ou argamassa; deslocamento de revestimento cerâmico e corrimãos danificados.
Funcionais – Infiltração; cupins ou brocas; ferrugem; janelas ou portas empenadas; vidros quebrados; vazamentos na tubulação de água fria, na tubulação de esgoto ou de gás e problemas nas instalações elétricas.
Estruturais – Risco de desmoronamento; armadura exposta; problemas geotécnicos (fundações, aterros); deformação de elementos estruturais; ausência na instalação preventiva contra incêndio (extintores, hidrantes); e a falta de iluminação de emergência.
DOCUMENTAÇÃO E PEÇAS TÉCNICAS
Laudo de inspeção predial: reúne e detalha todas as informações e cálculos provenientes da inspeção/vistoria no condomínio, comprovações e classificações – indicando a vigência do prazo de garantia, a má qualidade da obra, a orçamentação dos reparos e as possíveis responsabilidades da construtora.
Plano de manutenção preventiva: classificação de todas as manutenções que deverão ser realizadas (e seu intervalo de tempo) após a reforma das patologias instaladas.
Com os documentos em mãos, o síndico deverá estabelecer o plano para a realização das correções dos problemas apontados e para a implementação das manutenções preventivas programadas. O laudo é um documento que deve ser usado para o estabelecimento de ações e para a melhor aplicação de recursos financeiros do condomínio.
Fonte: Israel Lazzarin Carneiro de Araújo via condominiosc.com.br
