Inadimplência: o que fazer caso um condômino não pague a taxa mensal

A inadimplência é um grande problema para o síndico. Além de prejudicar a contabilidade e o fluxo de caixa, a falta de pagamento das taxas condominiais trazem o incômodo da necessidade de cobrança do condômino que está em dívida.

Os motivos para a falta de pagamento são diversos: a perda do emprego ou de uma fonte de renda, os gastos inesperados com tratamentos de saúde para si ou para um familiar, ou simplesmente o descontrole das contas. Apesar das diferenças, o ponto em comum entre esses casos é a situação delicada que envolve o devedor, o administrador e os demais condôminos.

Diante desse cenário, o síndico precisa tomar as medidas necessárias para combater a inadimplência em condomínio. Devem ser firmes e, ao mesmo tempo, flexíveis, de acordo com a condição e a postura do morador.

A ideia é não prejudicar os outros condôminos que nada têm a ver com a dificuldade financeira do devedor. Até porque os recursos das taxas condominiais são coletivos e devem ser aplicados em sistemas de segurança, reformas e manutenção, equipamentos, folha de pagamento, entre outros custeios e investimentos.

No entanto, o síndico precisa ter cuidado com a forma como será realizada a cobrança. Na pressa de recuperar o prejuízo, o administrador pode cometer erros pelos quais poderá ser responsabilizado na área civil.

“Se antes, muitas vezes os condomínios nos olhavam com espanto depois de anos tentando receber atrasados sem sucesso, hoje o advogado precisa ter muito cuidado para não perder prazos.”

Maria Estela Capeletti – advogada especialista em condomínios

A solução para combater a inadimplência em condomínio não é complicada. Algumas medidas estão, inclusive, previstas no Código Civil. Para ajudar o síndico a lidar com isso, listamos as principais medidas que podem ser adotadas para cobrar as taxas condominiais em atraso. Veja, a seguir!

Inadimplência em condomínio: passo a passo da cobrança

Chegou a data de pagamento da taxa mensal e o condômino não fez o pagamento. O que fazer? A rigor, a partir do dia seguinte ao vencimento do condomínio, esse morador pode ser considerado devedor. Mas é praxe haver uma tolerância de até dois meses para a regularização da situação.

A lei não especifica como deve ser feita a cobrança, mas dá algumas sugestões que vamos apresentar a seguir. Além disso, existem as boas práticas do mercado que podem ser seguidas. Vamos ao passo a passo:

Carta de cobrança

A primeira medida para ser tomada em caso de inadimplência em condomínio é o envio de uma carta de cobrança ao responsável. Apesar das facilidades da comunicação via e-mail, nesse caso, vale a pena entregar um papel impresso – em mãos, se possível – para o condômino inadimplente. Pode até ser um gancho para conversar e tentar encontrar uma solução amigável.

A ideia da carta de cobrança é que fique registrado e documentado que o devedor foi avisado sobre o débito e que ele teve a chance de corrigir esse problema. Caso não resolva, o próximo passo são medidas mais incisivas.

2. Protesto da dívida

É a formalização perante a Justiça a respeito do não pagamento de uma dívida. A partir desse documento, a situação passa a ser fiscalizada pelo Judiciário. Uma vez formalizado, o devedor é avisado e tem de quitar o débito em até 3 dias. Caso contrário, o nome do inadimplente vai para as listas de serviços de proteção ao crédito. Outra possibilidade é a penhora de bens do devedor.

Essa era uma possibilidade para alguns estados da federação: São Paulo, Rio de Janeiro, Ceará e Amazonas. No entanto, com o novo Código de Processo Civil, a possibilidade de protesto de cotas condominiais passou a ser federal.

Para fazer o protesto, é preciso reunir documentos, tais como cópias de:

• Convenção do condomínio;
• Certidão do Registro do Imóvel;
• Ata de assembleia de eleição do síndico;
• Ata que determinou o valor da cota;
• Planilha do débito, com o valor do principal, da correção monetária, dos juros e da multa.

3. Juros e multa

Muito cuidado ao fazer o protesto. Em caso de incorreções, como protestar a pessoa errada, pode levar o condomínio a ser processado. A vítima do erro pode pedir ressarcimento no valor de até duas vezes o que foi cobrado indevidamente.

O Código Civil prevê as penalidades para coibir a inadimplência em condomínio. No artigo 1.336 está definido que o condômino que não paga a contribuição mensal fica sujeito aos juros previstos na convenção. Caso não estejam definidos, pode ser cobrado multa de até 2% sobre o valor da dívida e juros de 1% ao mês.

Caso o devedor não pague a taxa por muitos meses seguidos, a multa pode ser ainda maior. O artigo 1.337 prevê que o restante dos condôminos podem deliberar em assembleia o pagamento de até 5 vezes o valor da dívida, de acordo com a gravidade e a frequência do descumprimento das normas. Essa medida precisa da aprovação de ¾ dos condôminos.

Outra punição para o inadimplente prevista em lei é a proibição da votação em assembleia, até que seja resolvido o débito com o condomínio.

O que dizem os advogados:

Com a mudança do Código de Processo Civil, a partir de 2015, as negociações para alcançar acordo, se tornaram ainda mais necessárias, exigindo ainda mais cuidado tanto do condômino quando de quem administra o condomínio, posto que não se exige mais ação de conhecimento para tornar as parcelas do rateio, títulos líquidos, certos e exigíveis.

felipe Freitas – advogado

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